中小房企生存实录:债务压力渐增 流动性困境频现计算机

    因业绩不佳早已戴上ST帽子的房企银亿股份,近日再度陷入资金泥潭。

    11月26日,银亿股份宣布沈阳一项目50%的股份转让给碧桂园,作价6.9亿元。由此,银亿股份将彻底退出该项目。10天前,银亿股份宣布,股东熊基凯所持的7.12亿股股份(占公司股本的比例为17.67%)被冻结,原因未知。此前,公司控股股东“持续面临流动性危机”。

    这是本月中旬以来,第四家暴露出流动性问题的知名房企。此前,因拖欠项目收购、垫付款,上置集团被二股东上置投资告上法庭;由于未披露多笔债务违约等问题,颐和地产及董事长何建梁被中国证监会出具警示函;格力地产的大股东也被冻结了股份,因为没有如约回购小股东的定增股份。

    根据人民法院公告网的数据,今年以来已有400多家房地产开发经营的法人单位破产,比往年的均值多出100家左右,其中多为中小企业。与全国20万家房地产开发类法人单位相比,这似乎显得微不足道。

    但分析人士指出,知名房企开始出现流动性危机,暴露出整个行业资金链问题的冰山一角。21世纪经济报道还了解到,近几年来,大量的小型房企已无法从公开渠道募集资金,只能通过民间借贷进行融资。由于这些房企主要布局在三四线城市,随着棚改降温,这些企业即将面临一场生存之战。

    房企流动性困境频现

    银亿股份的下滑路径有迹可循。2017年,银亿股份通过两次重组,进军汽车零部件行业。但是由于新业务前期投入大,且房地产业务进展不够顺利,公司的资金链问题很快浮现。据银亿股份公告显示,到2019年4月末,公司有24.3亿元的到期债务未能清偿,均为短期借款和一年内的流动负债。

    在这一过程中,由于控股股东及关联方占用资金量过多,且无法在短期内解决,从2019年5月起,银亿股份带帽“ST”。因在此事件中“未能恪尽职守、履行诚信勤勉义务”,银亿股份的8名高管收到证监会的监管函。

    此后,银亿股份同样不太安稳。半年报显示,2019年上半年,银亿股份实现营业收入38.61亿元,同比下降23.20%;净利润-2.19亿元,同比下降153.76%。原因是结转收入减少,且去年同期出售项目股权较多。

    今年9月,因存在业绩预告未及时修正、非经营性资金占用等问题,银亿股份、宁波银亿控股(银亿股份的控股股东),以及包括银亿股份董事长熊续强在内的多名高管,被深交所给予公开谴责、通报批评等处分。

    10月,债权人浙江中安安装有限公司以“不能清偿到期债务并且明显缺乏清偿能力”为由,向宁波市中级人民法院申请对银亿股份进行重整。在此次冻结之前,银亿股份的多个银行账户和股份已经遭遇冻结。

    颐和地产同样出现债务违约。证监会于近日公布的一份警示函显示,颐和地产及其实控人何建梁在信息披露和约定承诺履行方面存在多项违规行为。据统计,颐和地产目前已有9笔违约债务,总额约21.5亿元,并因此引发多宗诉讼。

    今年已有多家房企出现债务违约,此前,国购投资和华业资本也曾出现债务违约。

    同样在近期陷入流动性危机的上置集团、格力地产,近几年的业绩增长性均不佳,规模也较小。在房地产行业迈入千亿时代时,这些房企的销售规模均不足百亿,若仅按照销售规模排名,均在150名开外。

    这几家房企的流动性危机,只是中小房生存困境的“冰山一角”。根据国家统计局第四次全国经济普查的数据,截至2018年末,全国共有房地产开发经营企业法人单位20.6万个。有行业人士估算,除去项目公司,当前正在运行中的房企数量约在8万到10万家的规模。

    其中,大多数房企的规模不足10亿元,有的甚至仅有数千万元的规模。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,这些房企主要分布在四五线城市,有很多企业旗下只有一到两个项目,“做完了就把公司注销”。

    与此同时,这类房企几乎无法从公开渠道获得融资。福建福清人林强(化名)在东部某县级市做房地产开发,只在当地做了两个项目。他向21世纪经济报道表示,自己是做外贸生意出身,借助“第一桶金”,和从亲戚、同乡等处的借贷所得,才转行进入房地产开发。